Milczące przedłużenie umowy
Milczące przedłużenie umowy najmu zwane również dorozumianym lub automatycznym przedłużeniem umowy jest szczególną regulacją prawną. O jej istnieniu nie wszyscy wynajmujący mają świadomość. W przypadku źle skonstruowanej umowy najmu (czyli najczęściej korzystanie z najogólniejszego wzoru umowy najmu) może dojść do automatycznego przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony.
Kiedy nastąpi milczące przedłużenie umowy najmu?
Powyższe zagadnienie reguluje art. 674 kodeksu cywilnego – Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Na szczęście nie taki diabeł straszny jak go malują. Upływ terminu wskazanego w umowie (umowa zawarta na czas oznaczony np. 2 lat) lub terminu w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu skutkuje ustaniem stosunku najmu. Umowa przestaje już wiązać lokatora i wynajmującego.
Jednakże po upływie ww. terminu, jeśli najemca nadal używa przedmiotu najmu (czyli zamieszkuje w lokalu, nadal uiszcza czynsz) a wynajmujący o tym wie, i na to się zgadza, to przyjmuje się, że doszło do przedłużenia umowy między stronami – z tą różnicą, iż na czas nieoznaczony. Pozostałe postanowienia (niedotyczące czasu trwania) wcześniej zawartej umowy najmu są wówczas nadal wiążące dla strony. Kluczowa jest tutaj ZGODA WYNAJMUJĄCEGO na dalsze zamieszkiwanie najemcy. Zgoda wynajmującego na dalsze używanie lokalu przez najemcę może być wyrażona w dowolnej formie. W tym także w sposób dorozumiany (np. milczenie wynajmującego, brak żądania opuszczenia lokalu przez lokatora).
Kiedy reguła milczącego przedłużenia umowy najmu nie znajdzie zastosowania?
Reguła określona w art. 674 kodeksu cywilnego nie znajdzie zastosowania do ustania najmu w razie wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nie stosuje się jej również wtedy, gdy strony w umowie najmu same określiły sposób jej przedłużenia. Ewentualnie w treści umowy zawarły klauzulę wyłączającą zastosowanie omawianego przepisu. Klauzula taka mogłaby mieć brzmienie: „dalsze korzystanie przez Najemcę z lokalu po upływie okresu umowy najmu nie będzie uważane za przedłużenie niniejszej umowy najmu”.
Co istotne, aby nie doszło do milczącego przedłużenia umowy wystarczy, że wynajmujący zamanifestuje brak woli kontynuowania najmu. W jaki sposób? Wystarczy, iż wynajmujący wyznaczy najemcy termin do opróżnienia z rzeczy i opuszczenia lokalu.
Jeżeli zastanawiasz się jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu, zachęcam Cię do zapoznania się z poradnikiem, który możesz pobrać po lewej stronie bloga.
Przeczytaj również:
Zastrzeżenie kary umownej w umowie najmu
– Adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości i prawie najmu. Założyciel bloga najemwpraktyce.pl oraz specjalistycznej kancelarii prawnej zajmującej się tematyką nieruchomości i najmu. Pomaga właścicielom nieruchomości w przygotowywaniu kompleksowych i dobrze skonstruowanych umów najmu, zapewniających bezpieczeństwo oraz skuteczną ochronę ich interesów. Zajmuje się również regulowaniem stanu prawnego nieruchomości oraz rozwiązywaniem skomplikowanych kwestii prawnych związanych z własnością i użytkowaniem nieruchomości.
Prowadzi butikową kancelarię prawną, która oferuje rzetelne doradztwo oraz profesjonalne wsparcie w zakresie najmu i prawie nieruchomości. Pomaga klientom unikać ryzyka i podejmować świadome decyzje, dostarczając im skuteczne i praktyczne rozwiązania.
Udziela konsultacji i przygotowuje umowy, prowadzi sprawy sądowe z zakresu prawa nieruchomości. Kontakt: biuro@najemwpraktyce.pl