04 cze

Wypowiedzenie umowy najmu jest jak piramida pełna pułapek

Jako dziecko oglądałam filmy o przygodach Indiany Jones’a. Bawiły mnie jego podróże, zakradanie się do tajemniczych miejsc, rozwiązywanie zagadek i zdobywanie artefaktów. Może dlatego też stałam się fanką Lary Croft. O ile filmy z Angeliną Jolie nie wywarły na mnie większego wrażenia, o tyle najnowsza produkcja o przygodach młodej pani archeolog mile mnie zaskoczyła. Ale co wspólnego ma Lara Croft, Indiana Jones i wypowiedzenie umowy najmu?

Odpowiedź jest bardzo prosta – pułapki.

Filmowi bohaterowie zmierzając do celu jakim było zdobycie określonego artefaktu, trafiali w różne mistyczne miejsca. Na swej drodze natykali się na przeszkody (przepaście, zapadające się podłogi itp. ).  A jakie pułapki czekają na wynajmującego, gdy zmierza on do swojego celu jakim jest skuteczne rozwiązanie umowy najmu?

Pułapka nr 1 – złożenie wypowiedzenia niezgodnie z postanowieniami umowy lub ustawą o ochronie praw lokatorów

Pułapka ta jest jedną z najczęściej spotykanych w mojej praktyce. Niestety wynajmujący chcąc rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego musi liczyć się z takimi przeciwnościami jak:

• ustawa o ochronie praw lokatorów (szczególnie art. 11)
• wadliwie skonstruowana umowa.

Więcej na temat sposobu rozwiązywania umowy pisałam w artykule Umowa najmu lokalu na czas określony – jak ją dobrze wypowiedzieć.

Jeżeli zawarłeś z najemcą zwykłą umowę najmu, jesteś jako wynajmujący zobligowany stosować ustawę o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie zwykłej umowy przez wynajmującego możliwe jest tylko z przyczyn określonych w tej ustawie.

Jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony (np. 1 roku), jej wypowiedzenie przez najemcę  jest możliwe. Pod warunkiem, że umowa zawiera wskazanie przyczyn, w związku z którymi najemca może wypowiedzieć umowę. (np. zakup własnego lokalu przez najemcę). Co istotne, jeżeli umowa nie zawiera postanowień uprawniających najemcę do złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy oraz nie wskazuje przyczyn wypowiedzenia – najemca umowy nie może wcześniej rozwiązać.

Pułapka nr 2 – niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia (wysyłanie wypowiedzenia mailem, wrzucanie pisma do skrzynki pocztowej).

Błąd w postaci niezachowania formy pisemnej przy składaniu oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem popełniają zarówno najemcy jak i wynajmujący. Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Co oznacza zwrot – forma pisemna? Jak sama nazwa wskazuje powinien być to dokument zawierający treść wypowiedzenia z własnoręcznym podpisem. Dobrze sformułowane wypowiedzenie powinno zawierać takie elementy jak: miejscowość, datę, oznaczenie najemcy, oznaczenie umowy najmu, adres lokalu, wskazanie okresu wypowiedzenia oraz wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Ten ostatni bardzo ważny element wypowiedzenia, wynika tak z treści cytowanego wyżej art. 11 u.o.p.l.,  jak również z treści art. 673§3 k.c. Jeżeli wypowiadając umowę, nie wskażesz przyczyny wypowiedzenia, możesz liczyć się z problemem polegającym na kwestionowaniu przez najemcę skuteczności wypowiedzenia umowy w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów.

pułapka nr 3 – skierowanie wypowiedzenia do niewłaściwych osób (małżonkowie)

Ta pułapka potrafi nawet prawnikom przysporzyć sporo problemów na sali sądowej. Skierowanie wypowiedzenia umowy do niewłaściwej osoby skutkuje dalszym obowiązywaniem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Kiedy w taką pułapkę można wpaść? W sytuacji, gdy najemcami lokalu mieszkalnego są małżonkowie. Często w praktyce widuję umowy, w których głównym najemcą jest mąż. Natomiast żona figuruje jako osoba wspólnie zamieszkująca i korzystająca z lokalu. Ewentualnie nie jest w ogóle ujęta w umowie. Wydawałoby się, że sytuacja jest klarowna, skoro mąż figuruje jako najemca, to jemu należy wypowiedzieć umowę.

Otóż niestety to tylko pozory. Wypowiedzenie umowy musi być skierowane do obojga małżonków. Dlaczego tak się dzieje? Na tak postawione pytanie odpowiedź znajduje się w kodeksie cywilnym:

Art. 680¹. § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

Aktualna treść tego uregulowania jest normatywnym rozwinięciem uregulowania przyjętego w art. 7 ustawy o najmie lokali…, w brzmieniu obowiązującym do 9 lipca 2001 r., zgodnie z którym: „Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich”, a także w pewnym sensie rozwiązania z art. 10 ust. 3 (pierwotnie: art. 9 ust. 3) nieobowiązującej już ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, w którym ustawodawca stwierdził, że: „Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków”.

Cytowany art. 680¹ k.c. stanowi kontynuację przepisów ustaw wskazanych wyżej, a które zostały uchylone między innymi po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wracając jednak do sedna opisywanej pułapki. Jeżeli najemcami są małżonkowie, każdemu z nich w osobnej kopercie wyślij osobno zatytułowane oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu. Dokument nadaj listem poleconym, a potwierdzenie nadania zachowaj dla celów dowodowych.

pułapka nr 4 – nieprawidłowe wezwanie do spłaty należności (brak terminu miesięcznego, brak ostrzeżenia o możliwości wypowiedzenia umowy).

Jak wspomniałam wyżej jako wynajmujący jesteś związany ustawą o ochronie praw lokatorów. Jeżeli chcesz wypowiedzieć najemcy umowę najmu, ponieważ lokator zalega z czynszem – musisz zachować wymogi procedury określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności

Aby rozpocząć procedurę wypowiadania najemcy umowy najmu, w pierwszej kolejności musi on zalegać z czynszem za trzy miesiące. Przy czym chodzi tutaj o kwotę stanowiącą równowartość trzech czynszów. Następnym krokiem jest wysłanie wezwania do zapłaty, które musi spełniać wyżej wymienione wymogi. Chodzi o to, że musisz wyznaczyć najemcy miesięczny termin na spłatę zobowiązań. Musisz również ostrzec lokatora, że jeżeli nie dokona wpłaty bieżących i zaległych należności we wskazanym terminie, będziesz uprawniony do wypowiedzenia umowy. Jeżeli zapomnisz upomnieć o tym najemcę albo wyznaczysz termin krótszy niż miesięczny, niestety nie uda Ci się skutecznie rozwiązać umowy najmu.

Jeżeli masz wątpliwości jak prawidłowo sformułować wezwanie do zapłaty możesz skorzystać z mojego poradnika, który znajdziesz w lewym górnym rogu niniejszego bloga. Możesz również skontaktować się ze mną.

Przeczytaj również:

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – najczęściej zadawane pytania

Pozew o zapłatę a wypowiedzenie umowy najmu

umowa najmu okazjonalnego – szybsza eksmisja